Você já se viu naquela situação angustiante onde o aluguel vence e o dinheiro não cai na conta. Passam-se dias, semanas e as desculpas do inquilino começam a se repetir. Sei exatamente como isso tira o sono de qualquer proprietário. Como advogada atuante na área imobiliária, vejo essa história acontecer com mais frequência do que gostaria. A boa notícia é que a lei está do nosso lado e existe um caminho claro para resolvermos isso.
O processo de despejo por falta de pagamento não serve apenas para punir quem não paga. Ele é a ferramenta mais eficaz que temos para estancar o prejuízo e devolver a posse do seu imóvel o mais rápido possível. Entender como essa engrenagem funciona é o primeiro passo para você retomar o controle do seu patrimônio. Não adianta ficarmos apenas nas cobranças por mensagem de texto se a situação exige uma postura mais firme e técnica.
Vou te explicar agora, de forma detalhada e sem aquele “juridiquês” complicado, como nós advogados conduzimos esse processo. Vamos mergulhar no que realmente acontece nos bastidores de uma ação de despejo e o que você precisa fazer para garantir que o resultado seja favorável. Preparei este guia completo para você entender cada etapa dessa jornada jurídica.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a inadimplência
A nossa “bíblia” nesse assunto é a Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela é muito clara ao estabelecer que o pagamento do aluguel e dos encargos é a principal obrigação do locatário. Quando o inquilino deixa de pagar, ele quebra a base do contrato. Isso nos dá o direito imediato de pedir a rescisão da locação. Não precisamos esperar meses de atraso. A lei permite o ingresso da ação no dia seguinte ao vencimento não pago, embora a gente sempre tente negociar antes por bom senso.
Outro ponto crucial que a lei nos permite é a chamada “cumulação de pedidos”. Isso significa que, no mesmo processo, nós pedimos duas coisas ao juiz. Pedimos que ele mande o inquilino sair (o despejo) e que ele condene o inquilino a pagar tudo o que deve (a cobrança). Isso é ótimo para você porque economiza tempo e dinheiro com custas processuais. Não precisamos abrir dois processos diferentes. Resolvemos a desocupação e a dívida financeira em uma única tacada processual, otimizando o trabalho do judiciário e a sua resposta.
Precisamos falar também sobre quem garante o contrato. Se houver fiadores, eles também entram na dança. A lei determina que os fiadores são responsáveis solidários até a entrega das chaves. Isso significa que podemos cobrar a dívida tanto do inquilino quanto do fiador. Em muitos casos, a simples notificação de que o fiador será processado já faz com que a dívida seja quitada magicamente. O fiador geralmente pressiona o inquilino para resolver o problema ou paga ele mesmo para evitar ter seus bens bloqueados.
A fase pré-processual e a notificação
Muitos clientes chegam ao meu escritório querendo processar imediatamente. Eu sempre respiro fundo e analiso a possibilidade de um acordo extrajudicial primeiro. A fase pré-processual é estratégica. Tentar resolver amigavelmente pode ser muito mais rápido do que esperar a pauta de audiências do fórum. O objetivo aqui é sentir se o inquilino está passando por uma dificuldade momentânea ou se ele realmente agiu de má-fé e não pretende pagar. Uma conversa firme, intermediada por mim, muitas vezes resolve a questão com um termo de confissão de dívida e entrega das chaves.
Existe um mito de que a notificação premonitória é obrigatória em todos os casos de falta de pagamento. Na verdade, para inadimplência pura e simples, a lei não exige que você notifique formalmente antes de entrar com a ação. A própria falta de pagamento na data estipulada já constitui o devedor em mora. No entanto, eu costumo recomendar o envio de uma notificação extrajudicial registrada. Isso serve para formalizar a dívida e mostrar ao juiz, futuramente, que nós tentamos resolver de forma amigável e que o inquilino foi intransigente.
A constituição em mora é o termo jurídico para dizer “o inquilino está oficialmente devendo e sabe disso”. Quando enviamos uma notificação ou quando ele recebe a citação do processo, não há mais como alegar esquecimento ou problemas bancários. A partir desse momento, os juros, a correção monetária e as multas contratuais começam a ser calculados com rigor. Essa documentação prévia fortalece muito nossa petição inicial. Ela demonstra sua boa-fé como proprietário e a inadimplência injustificada da outra parte.
A Liminar de Despejo: Como acelerar a retomada
Aqui está o “pulo do gato” que todo proprietário quer saber. A liminar é uma decisão provisória que o juiz dá logo no início do processo, antes mesmo de ouvir a defesa do inquilino. Para conseguirmos isso, precisamos preencher requisitos bem específicos. O principal deles é que o contrato esteja desprovido de garantias. Isso acontece se você não pediu fiador nem seguro, ou se a garantia já se extinguiu ou foi insuficiente. Se o contrato se enquadra nisso, nossas chances de tirar o inquilino rápido aumentam exponencialmente.
Para que o juiz conceda essa ordem de despejo imediato (em 15 dias), a lei exige que nós, do lado do proprietário, prestemos uma caução ao juízo. É um depósito no valor de três meses de aluguel que fica guardado numa conta judicial. Eu sei que parece injusto ter que depositar dinheiro para tirar quem te deve, mas essa é a regra do jogo para garantir a rapidez. Esse valor serve como uma indenização ao inquilino caso, lá no final, o juiz decida que o despejo foi ilegal (o que é raríssimo em casos de falta de pagamento comprovada). Ao final do processo, esse dinheiro volta para você corrigido.
Se conseguirmos a liminar, o cenário muda completamente. O inquilino recebe um mandado não para se defender com calma, mas para desocupar o imóvel em 15 dias sob pena de despejo forçado. Isso coloca uma pressão enorme do outro lado. Na prática, a maioria dos inquilinos, ao receber essa ordem liminar, acaba saindo ou correndo para pagar a dívida. É a ferramenta mais poderosa que temos para evitar que o processo se arraste por anos enquanto o imóvel continua ocupado sem gerar renda.
O direito de Purgar a Mora: A chance do inquilino
Você precisa estar preparado para a reação do inquilino. A lei dá a ele uma chance de evitar o despejo, mesmo após o processo ter começado. Chamamos isso de “purgar a mora”. Dentro do prazo de 15 dias após ser citado, o inquilino pode depositar em juízo o valor total da dívida. Se ele fizer isso, o contrato se mantém e o despejo é cancelado. É um direito dele preservar a locação, afinal, a lei também protege a moradia.
Mas atenção aos detalhes desse pagamento. Para purgar a mora e parar o despejo, o valor não é apenas a soma dos aluguéis atrasados. Meu trabalho é garantir que a conta inclua tudo: aluguéis, condomínios atrasados, IPTU, multas moratórias, juros, correção monetária e, inclusive, os honorários do seu advogado. Se o inquilino depositar um centavo a menos do que o cálculo integral, nós podemos contestar e prosseguir com o despejo. Não aceitamos pagamentos parciais como forma de encerrar o processo.
A lei, porém, não é boba. Ela sabe que existem inquilinos que usam isso como manobra recorrente. Por isso, existe uma limitação. O inquilino só pode usar esse benefício de purgar a mora uma vez a cada período de 24 meses. Se ele já fez isso num processo anterior recente, ele perde esse direito. Nesse caso, mesmo que ele ofereça o dinheiro, nós podemos recusar e exigir a retomada do imóvel. Isso evita que o proprietário vire refém de um pagador que só quita as dívidas quando recebe um processo judicial.
O ato do despejo e a intervenção estatal
Chegamos ao momento crítico. Se o inquilino não purgou a mora e o juiz decretou o despejo, é expedido o mandado de despejo. O oficial de justiça vai até o imóvel e dá um prazo para a desocupação voluntária. Geralmente são 15 dias, mas pode variar dependendo da decisão. Nesse período, espera-se que o inquilino tenha o bom senso de contratar um caminhão de mudança e sair pacificamente. É o melhor cenário para todos, evitando traumas e exposições desnecessárias.
Se o prazo voluntário passar e o imóvel continuar ocupado, o oficial de justiça retorna, mas agora a conversa é outra. Nós solicitamos ao juiz o “despejo coercitivo”. Isso autoriza o oficial a usar força policial e até arrombamento, se necessário. É uma cena que ninguém gosta de ver, mas às vezes é a única linguagem que funciona. O Estado usa seu poder de polícia para garantir que a propriedade retorne ao seu dono legítimo. Como sua advogada, eu acompanho ou monitoro esse agendamento para garantir que a ordem seja cumprida.
O papel do oficial de justiça aqui é fundamental. Ele é os olhos do juiz na rua. Ele vai certificar quem está no imóvel, se há bens lá dentro e se a desocupação ocorreu. É importante tratarmos esse servidor com todo o respeito e fornecermos os meios para ele trabalhar (como o chaveiro e o caminhão de mudança, caso o inquilino não tenha tirado as coisas). Sim, em caso de despejo forçado, muitas vezes o proprietário tem que custear a logística inicial da retirada dos móveis para liberar o imóvel, custo este que cobraremos do devedor depois.
Aspectos Financeiros e Custos do Processo
Vamos falar de bolso, pois sei que essa é sua grande preocupação. Um processo judicial tem custos iniciais. Você precisará pagar as taxas do tribunal para distribuir a ação e as diligências do oficial de justiça. Esses valores variam de estado para estado, mas são baseados no valor da causa (que geralmente corresponde a 12 meses de aluguel). Se você comprovar que não tem condições financeiras, podemos pedir a justiça gratuita, mas para proprietários de imóveis, isso é mais difícil de conseguir.
Além das custas do tribunal, existem os honorários advocatícios. Existem os honorários contratuais (que você combina comigo para eu trabalhar no seu caso) e os honorários de sucumbência. A sucumbência é um valor que o juiz condena a parte perdedora a pagar ao advogado da parte vencedora, geralmente entre 10% e 20% do valor da condenação. Ou seja, se ganharmos tudo, o inquilino terá que pagar uma quantia extra diretamente para mim, além do que deve a você. Isso serve para onerar quem deu causa ao processo injustamente.
Você deve pesar o custo-benefício. O maior custo de um despejo não é a taxa do tribunal ou o advogado, é o tempo do imóvel parado. Cada mês que o inquilino fica lá sem pagar e o processo não anda é prejuízo líquido. Por isso, investir em um profissional especialista que consiga uma liminar ou conduza o processo sem erros técnicos é, na verdade, uma economia. O “barato” de tentar fazer sozinho ou com quem não é da área pode sair muito caro se o processo travar por falhas procedimentais.
O Cenário Pós-Despejo e Recuperação do Imóvel
Finalmente, o imóvel está vazio e as chaves estão na sua mão. Mas o que encontramos lá dentro? Muitas vezes, inquilinos despejados deixam móveis velhos, lixo ou pertences para trás. Você não pode simplesmente jogar tudo na rua. O oficial de justiça descreverá esses bens e eles serão levados para um depósito público ou ficarão sob a guarda de um depositário (que pode ser você) até que o inquilino venha buscar. É uma burocracia chata, mas necessária para evitar que o inquilino te processe depois alegando que você sumiu com as “joias da família” que estavam lá.
O segundo passo imediato é a vistoria de saída. Precisamos entrar no imóvel, preferencialmente com um profissional ou com fotos detalhadas, para constatar o estado de conservação. Se houver danos além do desgaste natural — paredes quebradas, pisos arrancados, pintura destruída —, isso vira mais um item na conta do devedor. Documentaremos tudo para aditar o processo ou iniciar uma fase de liquidação de sentença, cobrando também a reforma do imóvel.
Por fim, temos a execução da dívida. O despejo devolveu o imóvel, mas o dinheiro ainda não está na conta. Agora começa a caça aos bens. Vamos usar sistemas judiciais para buscar dinheiro em contas bancárias (SISBAJUD), veículos (RENAJUD) e outros bens penhoráveis do inquilino e dos fiadores. Essa fase pode ser demorada, mas é onde a persistência compensa. Com o imóvel já alugado para um novo inquilino (dessa vez com uma análise de crédito melhor), teremos paciência para perseguir o crédito antigo até que a justiça seja feita integralmente.
