Olá! Que bom ter você por aqui. Se você chegou até este artigo, é provável que aquele momento agridoce da mudança tenha chegado. Empacotar caixas, organizar o frete e, claro, a parte que costuma tirar o sono de muita gente: a devolução do imóvel alugado. Eu sou a Samara, advogada especialista em direito imobiliário, e hoje vou conversar com você como se estivéssemos tomando um café no meu escritório. Quero desmistificar todo esse processo burocrático e garantir que você saia dessa etapa sem prejuízos financeiros e sem dores de cabeça desnecessárias.

A devolução das chaves não é apenas um ato simbólico de entregar um molho de metal na portaria ou na imobiliária. Trata-se de um procedimento jurídico formal que encerra um contrato de locação e define responsabilidades finais.[6] Muitas vezes, inquilinos e proprietários entram em conflito justamente porque não entendem o que a lei realmente exige de cada lado. O meu objetivo aqui é te dar as ferramentas certas para que você navegue por essa vistoria e pelos eventuais reparos com a segurança de quem conhece seus direitos.

Vamos mergulhar nos detalhes de como funciona a vistoria, o que é de fato sua responsabilidade consertar e o que é abuso por parte do locador. Preparei um material completo, fruto de anos lidando com contratos de aluguel e resolvendo disputas que poderiam ter sido evitadas com informação clara. Respire fundo, esqueça o estresse da mudança por alguns minutos e venha comigo entender como blindar o seu bolso e a sua paz mental nesse processo.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a devolução

Para começarmos com o pé direito, precisamos olhar para a base de tudo: a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).[1][7] É ela quem dita as regras do jogo e protege tanto quem aluga quanto quem cede o imóvel.[3] Muitos inquilinos tremem na base achando que o contrato da imobiliária é a lei absoluta, mas a verdade é que nenhuma cláusula contratual pode passar por cima do que a legislação federal determina. Como advogada, vejo diariamente contratos recheados de exigências que não se sustentam juridicamente, e você precisa estar atento a isso.

A lei estabelece um equilíbrio delicado de deveres.[1][2][5][8] O princípio básico é que a locação é uma cessão de uso temporária, e não uma garantia de que o imóvel permanecerá intocado pelo tempo. O legislador entendeu que viver em um lugar gera marcas, e isso é natural. Portanto, a sua obrigação principal não é devolver um imóvel novo, mas sim devolver o imóvel cuidado. Entender essa distinção sutil é o que vai te salvar de gastar rios de dinheiro em reformas que não são de sua responsabilidade.

Agora, vamos detalhar os três pilares legais que sustentam a devolução do imóvel. Quero que você leia com atenção cada um deles, pois eles são a sua primeira linha de defesa contra cobranças abusivas. Vamos traduzir o “juridiquês” para a nossa língua do dia a dia, para que você possa argumentar com confiança caso surja algum problema na hora da entrega.

A obrigação de devolver o imóvel “no estado em que recebeu”[1][2][3][5][6][7][8]

O artigo 23 da Lei do Inquilinato é claro: o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu.[2] Essa frase parece simples, mas carrega uma complexidade enorme. “No estado em que recebeu” significa que a referência para a sua saída é, obrigatoriamente, o estado do imóvel na sua entrada. Se o apartamento tinha uma maçaneta arranhada quando você entrou, ela pode continuar arranhada quando você sair. Você não tem a obrigação de melhorar o imóvel do proprietário, apenas de mantê-lo.

É muito comum ver proprietários exigindo que o inquilino deixe o imóvel “impecável” ou “melhor do que entrou”. Isso é ilegal.[5] Se o piso de madeira já estava opaco há três anos, você não tem que pagar pela sinteco nova. A sua responsabilidade se limita a consertar o que você quebrou ou alterou. Se você instalou um suporte de TV e furou a parede, você deve tapar o furo e pintar. Mas se o azulejo do banheiro caiu sozinho por estar velho, a conta não é sua.

Portanto, tenha sempre em mente que a régua de medição é o passado, não o ideal de perfeição. Você deve entregar a posse do imóvel de forma que o proprietário possa alugá-lo novamente nas mesmas condições que alugou para você.[1][6] Qualquer exigência que ultrapasse a reposição ao estado original (considerando o tempo decorrido) deve ser questionada firmemente. Você é inquilino, não reformador de imóveis alheios.

A diferença crucial entre dano e desgaste natural[6][7]

Aqui reside o maior ponto de conflito nas devoluções de imóveis: o que é estrago e o que é vida acontecendo? A lei faz uma ressalva importantíssima: você deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.[1][2][5][7][9] Isso significa que o desgaste natural do tempo e do uso diário não pode ser cobrado de você.[2] O sol que bate na cortina e queima o verniz da janela, a tinta que amarela levemente com os anos, o rejunte do chuveiro que escurece pela umidade; tudo isso é desgaste natural.

Imagine que você alugou uma casa por cinco anos. É impossível esperar que o carpete esteja com a mesma cor ou que as dobradiças dos armários estejam tão firmes quanto no primeiro dia. Esse “envelhecimento” do imóvel faz parte do risco do negócio do locador.[7] Ele recebe o aluguel justamente para cobrir o uso do capital dele (o imóvel) e a depreciação natural do bem. Tentar cobrar do inquilino o desgaste do tempo seria o mesmo que cobrar duas vezes pelo mesmo fato.

Por outro lado, o dano é aquilo que foge da normalidade.[2][9] Um vidro quebrado por uma bola, uma porta roída pelo seu cachorro, um piso estufado porque você deixou vazar água de um vaso de plantas; isso é dano. O dano decorre de mau uso, negligência ou acidentes causados por quem ocupa o imóvel. Saber diferenciar se aquela marca na parede é sujeira de mão (uso) ou um buraco de prego (dano) é essencial para saber o que você deve ou não pagar.

A importância do laudo de vistoria inicial como prova[8]

Lembra daquele documento chato que te mandaram assinar quando você pegou as chaves, cheio de fotos e descrições? Aquele é o seu melhor amigo agora. O laudo de vistoria inicial é a prova cabal de como o imóvel estava. Sem ele, a exigência de “devolver como recebeu” fica vazia, pois não há parâmetro de comparação. Se a imobiliária ou o proprietário não fizeram uma vistoria de entrada detalhada, o ônus da prova se inverte: presume-se que você recebeu o imóvel em bom estado, mas eles terão muita dificuldade em provar que um defeito específico foi causado por você e não estava lá antes.

Eu sempre oriento meus clientes a serem minuciosos na entrada, mas se você já está na saída, o jogo agora é de checagem. Pegue o laudo inicial e compare item por item com o laudo de saída. Se a vistoria de saída aponta “mancha no piso da sala”, corra para o laudo de entrada e veja se ela já não estava lá, talvez descrita de forma sutil ou visível em uma foto ampliada. Muitas vezes, as imobiliárias tentam cobrar reparos de itens que já estavam danificados, apostando na falta de memória ou de organização do inquilino.

Se não houver laudo de entrada, a situação fica juridicamente interessante. A lei diz que é dever do locador fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel.[2][8] Se ele falhou nisso, ele assume o risco. Em uma disputa judicial, a falta desse documento inicial enfraquece demais a posição do proprietário que quer cobrar reparos, pois ele não consegue provar o nexo causal entre a sua moradia e o suposto estrago. Use isso a seu favor nas negociações.

O passo a passo da vistoria de saída[1][3][4][6][10][11][12]

Agora que já cobrimos a teoria jurídica, vamos para a prática. A vistoria de saída é o momento da verdade. É quando o vistoriador vai entrar no imóvel com uma prancheta (ou um tablet) e julgar cada canto da casa. Não encare isso como um julgamento pessoal sobre a sua limpeza ou organização, mas como um procedimento técnico. Quanto mais racional e preparado você estiver, menor a chance de surpresas desagradáveis no seu orçamento de mudança.

A preparação para esse dia deve começar semanas antes da entrega das chaves. Deixar tudo para a última hora é a receita perfeita para o desastre, pois na pressa deixamos passar detalhes que um olhar atento captaria. O segredo aqui é antecipação. Você precisa fazer a sua própria “pré-vistoria” antes que o oficial da imobiliária chegue.

Vou te guiar pelos passos essenciais para garantir que a vistoria de saída seja tranquila. Vamos falar sobre como preparar o ambiente, o que checar com prioridade e, o mais importante, como agir caso o laudo venha com apontamentos com os quais você não concorda. A postura ativa nesse momento faz toda a diferença entre pagar uma conta justa ou ser explorado.

Agendamento e preparação do imóvel (limpeza e retirada de bens)[6]

O primeiro passo é agendar a vistoria com antecedência.[6][10] Não espere o último dia do contrato. O ideal é agendar para uns dois ou três dias antes do prazo final, para que, se houver algum pequeno reparo apontado, você ainda tenha tempo hábil de resolver por conta própria, sem pagar as taxas administrativas (geralmente altas) da imobiliária. O imóvel precisa estar completamente vazio. Não adianta tentar fazer vistoria com caixas no canto ou móveis para serem retirados depois; o vistoriador precisa ver as paredes e o piso livres.

A limpeza é um ponto que gera muita discussão. Você não precisa contratar uma empresa especializada em “limpeza de obra” se o imóvel não foi entregue assim, mas deve entregar o local limpo, livre de lixo e em condições de higiene (“vassourado”, como dizemos). Uma boa faxina valoriza o imóvel e predispõe o vistoriador a ser menos rígido. Um imóvel sujo passa a impressão de desleixo e faz com que o vistoriador procure defeitos com mais afinco.

Certifique-se também de que todas as contas de consumo final estejam encaminhadas para o desligamento ou transferência de titularidade. A vistoria foca na estrutura física, mas a entrega das chaves envolve a quitação dessas pendências. Deixe o imóvel arejado, abra as janelas antes da chegada do profissional e garanta que haja energia elétrica e água ligadas, pois ele precisará testar torneiras, descargas e interruptores. Sem luz ou água, a vistoria pode ser cancelada e remarcada, gerando custos extras para você.

A checagem dos itens essenciais (pintura, elétrica, hidráulica)[3]

Durante a sua pré-vistoria, foque no “santo trio”: pintura, elétrica e hidráulica.[3] Na parte elétrica, teste todas as tomadas (leve um carregador de celular para isso), acenda todas as lâmpadas e verifique se o chuveiro está esquentando. Lâmpadas queimadas são itens baratos de repor, mas se deixadas para a imobiliária, podem custar três vezes o valor de mercado mais a mão de obra. Troque tudo o que estiver queimado antes do dia oficial.

Na hidráulica, abra e feche todas as torneiras para verificar vazamentos ou pinga-pinga. Dê descarga em todos os vasos sanitários e verifique se a água escoa normalmente nos ralos e pias. Se houver um entupimento leve, muitas vezes um produto de mercado resolve. Se for algo estrutural, você já terá argumentos para dizer que não foi mau uso. Verifique também se os assentos sanitários estão firmes e se não há quebras nas louças.

Quanto à pintura, olhe para as paredes com sinceridade. Se houver sujeira excessiva, riscos de caneta de crianças ou marcas de pneus de bicicleta, considere limpar ou pintar apenas aquela parede (se a cor for padrão). Não tente disfarçar buracos com pasta de dente ou adesivos; vistoriadores são treinados para achar isso. Seja honesto sobre os danos reais e conserte-os. O custo de você contratar um pintor de confiança quase sempre será menor do que o orçamento padronizado da administradora do imóvel.

O que fazer se você discordar do laudo de saída[5]

O laudo chegou e você quase caiu para trás com a lista de reparos exigidos? Calma. Você não é obrigado a aceitar o primeiro laudo como uma sentença final. O laudo de vistoria é um documento unilateral produzido pela imobiliária ou pelo locador, e ele pode (e deve) ser contestado se houver inconsistências. O seu direito de defesa começa agora. Pegue o laudo e analise item por item, comparando com a vistoria de entrada e com as fotos que você (esperançosamente) tirou antes de sair.[5][10]

Envie uma contestação formal por e-mail.[5] Seja técnica e direta: “O item X apontado como dano (risco no piso) já constava na vistoria de entrada, conforme página Y do documento anexo. Portanto, a cobrança é indevida”. Para itens que são desgaste natural, use a lei: “A mancha na pintura da varanda decorre da ação do tempo e chuva, caracterizando desgaste natural conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato, não cabendo reparo por parte do locatário”.

Se a imobiliária insistir, solicite três orçamentos diferentes para os reparos. Você não é obrigado a aceitar o valor arbitrado por eles se estiver fora da realidade de mercado. Você também tem o direito de contratar seus próprios prestadores de serviço para realizar os reparos apontados, desde que dentro do prazo acordado. Negocie. Mostre que você conhece a lei e que está disposta a resolver o que é justo, mas não a pagar pelo que não deve.

A polêmica da pintura nova na entrega das chaves[5]

Esse é, sem dúvida, o tópico campeão de dúvidas e brigas no meu escritório. “Dra. Samara, sou obrigado a pintar o apartamento todo antes de sair?”. A resposta curta é: depende. A resposta completa envolve analisar como você recebeu o imóvel e o que diz o seu contrato, mas sempre sob a ótica da lei, que proíbe o enriquecimento sem causa do locador.

Existe um mito no mercado imobiliário de que todo inquilino deve entregar o imóvel recém-pintado, com cheiro de tinta fresca. Isso se tornou uma prática comum, mas nem sempre é legal. Imobiliárias adoram colocar cláusulas automáticas de pintura, mas a jurisprudência (as decisões dos juízes) tem olhado para isso com mais cuidado. Vamos desmontar esse mito e entender quando você realmente precisa colocar a mão no bolso para comprar latas de tinta.

A pintura é um elemento de conservação, mas também sofre desgaste natural.[5] Se você ficou 10 anos no imóvel, a pintura estaria velha mesmo se o imóvel estivesse vazio. Exigir pintura nova nesses casos pode ser abusivo.[5] Vamos ver os detalhes para você não ser passado para trás.

Quando a pintura nova é realmente obrigatória

A pintura nova só é obrigatória na devolução se você recebeu o imóvel com pintura nova e isso estiver expressamente documentado no laudo de entrada. Se o laudo inicial diz “Pintura: Nova, sem marcas, cor Branco Neve”, então você tem o dever contratual de devolver nas mesmas condições. Nesse cenário, o contrato reflete a realidade da entrega e a obrigação de manutenção.[1][2][4][6][8][13] É uma troca justa: você recebeu impecável, devolve impecável.

No entanto, se você recebeu o imóvel com pintura “usada”, “em bom estado” ou com “marcas de uso”, você não tem a obrigação de devolvê-lo com pintura nova. Você deve devolvê-lo com a pintura no estado em que recebeu.[2][3][7][9] Exigir pintura nova de quem recebeu pintura usada seria obrigar o inquilino a realizar uma benfeitoria no imóvel, valorizando o bem do proprietário às custas do inquilino. Isso é ilegal.[5]

Fique atenta também à qualidade da tinta exigida. Se você recebeu com tinta látex comum, não podem exigir que você devolva com tinta acrílica lavável premium. A reposição deve ser feita com materiais de qualidade similar. Guarde as notas fiscais das tintas ou, se possível, pergunte à imobiliária qual foi a marca e a cor exata usada na entrada para evitar o famoso problema de “diferença de tonalidade” que obriga a repintura de paredes inteiras.

Furos, pregos e mudanças na cor das paredes[2]

Você decidiu pintar a sala de azul marinho ou o quarto do bebê de rosa? Ótimo, a casa foi sua lar durante esse tempo. Mas agora, na hora de sair, a regra é clara: você deve desfazer as alterações não autorizadas. Se o imóvel foi entregue com paredes brancas, ele deve voltar a ser branco. E aqui não adianta passar uma demãozinha de branco por cima do azul escuro; vai manchar. Você precisará de um trabalho de pintura profissional para cobrir a cor forte e retornar ao padrão original.

Sobre furos e pregos: eles são considerados danos à integridade da parede, não desgaste natural. Ninguém “usa” uma parede fazendo buracos nela como consequência natural do tempo. Portanto, todos os furos de quadros, prateleiras, suportes de TV e cortinas devem ser tapados com massa corrida, lixados e pintados. Deixar os pregos ou as buchas na parede é um erro comum que gera cobrança de “taxa de retirada de pertences” e reparo de pintura.

Minha dica prática: se você fez muitos furos, contrate um profissional para fazer o fechamento e a pintura dessas áreas. Tentar fazer você mesmo, se não tiver habilidade, pode resultar daquelas manchas de “remendo” que o vistoriador vai reprovar na hora. O barato sai caro. Entregue a parede lisa e uniforme. Lembre-se que a estética conta muito na hora da vistoria.

Cláusulas contratuais abusivas sobre pintura[5]

Muitos contratos de locação trazem uma cláusula que diz algo como: “Independente do estado do imóvel, o locatário deve pagar uma taxa de pintura na saída”. Ou ainda, exigem que a pintura seja feita exclusivamente por um profissional credenciado da imobiliária. Cuidado! Isso fere o direito de livre escolha do consumidor e pode ser considerado venda casada ou cláusula abusiva.

Você tem o direito de realizar a pintura por conta própria ou contratar seu pintor de confiança, desde que o resultado final atenda ao padrão de qualidade exigido. A imobiliária não pode te obrigar a contratar o serviço dela por um preço inflacionado. Se o contrato tiver essa cláusula, você pode contestá-la judicialmente ou no Procon. O que importa é o resultado (imóvel pintado), não quem executou o serviço.

Outra abusividade é cobrar pintura integral de teto e áreas externas quando não houve dano. Tetos raramente sofrem desgaste por contato. Se o teto está apenas empoeirado pelo tempo, uma limpeza pode bastar. Cobrar pintura de teto como regra geral é uma prática que pode ser questionada.[5][7][9] Fique firme: se a cláusula coloca o inquilino em desvantagem exagerada, ela pode ser nula de pleno direito.[7]

Documentação e formalização para blindar sua saída[1][2][3][4][5][6][10]

No mundo jurídico, o que não está no papel (ou no e-mail) não existe. De nada adianta você deixar o imóvel um brinco, consertar tudo, pintar as paredes, se você não documentar essa entrega corretamente. A burocracia final é a sua armadura contra problemas futuros. Já vi casos de clientes que entregaram as chaves na portaria e, meses depois, foram cobrados por aluguéis adicionais porque a imobiliária “não sabia” que o imóvel havia sido desocupado.

Formalizar o encerramento do contrato é tão importante quanto a vistoria em si. É esse ato que estanca a sangria dos aluguéis e condomínios. Até que a entrega das chaves seja formalizada, juridicamente você ainda está em posse do imóvel e as contas continuam correndo no seu nome.

Vou te ensinar agora quais são os documentos vitais que você não pode sair da imobiliária sem ter em mãos. São papéis simples, mas que valem ouro e garantem que, daqui a seis meses, você não receba uma notificação extrajudicial cobrando uma conta de luz esquecida ou um reparo fantasma.

O termo de entrega de chaves e a quitação de obrigações[1]

O “Termo de Entrega de Chaves” é o documento mais importante desse processo. Ele é o recibo de que você devolveu a posse do imóvel ao proprietário. Nele deve constar a data exata da entrega, a lista de chaves devolvidas (incluindo controles de portão e tags de acesso) e, preferencialmente, uma declaração de que a vistoria foi realizada. Nunca entregue as chaves sem assinar esse recibo em duas vias.

Além da entrega das chaves, busque obter o “Termo de Quitação”. Esse documento declara que você não deve mais nada: nem aluguel, nem condomínio, nem reparos. Muitas imobiliárias só emitem a quitação plena após a vistoria final e o pagamento de eventuais reparos. Se houver pendências, o termo deve especificar exatamente o que falta, e declarar quitado todo o restante. Isso impede que apareçam “novas cobranças” depois.[6]

Se a imobiliária se recusar a receber as chaves por causa de disputas sobre reparos (o que é ilegal, pois a entrega das chaves não pode ser condicionada ao pagamento de reparos, estes devem ser cobrados à parte), você pode precisar fazer uma consignação das chaves em juízo. Mas isso é medida extrema. Na maioria dos casos, ter o protocolo de recebimento das chaves datado e assinado já resolve a questão da data de corte do aluguel.

Comprovantes de pagamento de contas de consumo (luz, água, gás)

Antes de entregar as chaves definitivamente, tire um dia para zerar suas contas com as concessionárias. Vá até a companhia de energia e peça o desligamento ou a transferência de titularidade e pague a conta final (o consumo residual até o dia da saída). Faça o mesmo com água e gás. Guarde esses comprovantes de encerramento e pagamento final como se fossem joias.

Muitos contratos exigem a apresentação das certidões negativas de débito de luz e água. Antecipe-se e já solicite isso nos sites das concessionárias. Isso mostra boa-fé e organização, acelerando o processo de quitação do contrato. Lembre-se também de cancelar internet e TV a cabo; o proprietário não tem nada a ver com esses serviços privados e eles podem gerar dívidas enormes no seu nome se você apenas “deixar o modem lá”.

Envie cópias (digitalizadas) de todos esses comprovantes de quitação (“nada consta”) para a imobiliária junto com o aviso de desocupação ou no dia da entrega das chaves. Mantenha os originais com você por pelo menos cinco anos. Parece exagero, mas sistemas de cobrança falham e você pode precisar provar que pagou aquela conta final de R$ 50,00 daqui a três anos.

Fotos e vídeos como contraprova em caso de disputas

Na era do smartphone, não existe desculpa para não produzir provas. No dia em que você retirar seus móveis e limpar o apartamento, faça a sua própria vistoria cinematográfica. Filme todos os cômodos, com boa iluminação, mostrando o chão, o teto, as portas abrindo e fechando, as torneiras funcionando e as descargas acionadas. Dê zoom em detalhes que mostram o bom estado de conservação.

Tire fotos em alta resolução de cada parede, de cada tomada e dos pisos. Se houver algum dano que você reconhece (aquele risco no chão), tire foto dele também, para mostrar a extensão real e evitar que a imobiliária alegue que o risco era uma cratera. Essas imagens devem ser datadas (os metadados do arquivo digital já fazem isso).

Salve esse material na nuvem (Google Drive, Dropbox) e não apague logo após a entrega. Se a imobiliária enviar um laudo de saída apontando “parede suja e manchada”, você envia o vídeo feito no dia da saída mostrando a parede limpa. É a prova visual contra a palavra do vistoriador. Em uma eventual ação judicial, vídeos e fotos bem feitos pelo inquilino têm um peso enorme para desmontar alegações exageradas de proprietários.

Estratégias para evitar cobranças indevidas e processos[1][3][6][8][10]

Para fechar nosso papo com chave de ouro, quero falar sobre estratégia. Direito não é só sobre brigar, é sobre evitar a briga. A melhor vitória é aquela que acontece na mesa de negociação, sem precisar de juiz. Como advogada, minha missão é te manter longe dos tribunais, a menos que seja estritamente necessário.

A devolução do imóvel é um momento de tensão financeira para ambas as partes.[5] O proprietário quer garantir seu patrimônio, e você quer garantir sua caução de volta ou encerrar a fiança. Nesse cenário, a comunicação inteligente e a postura preventiva são suas maiores aliadas.

Separei três conselhos finais que considero essenciais para qualquer inquilino que queira sair do imóvel de cabeça erguida e bolso preservado. São atitudes simples, mas que mudam a dinâmica de poder na relação com a imobiliária.[1]

Acompanhar a vistoria presencialmente é um direito seu

Nunca, jamais, em hipótese alguma, deixe a vistoria de saída ser feita sem a sua presença ou de alguém da sua confiança. A vistoria “à distância” é um cheque em branco para o vistoriador escrever o que quiser. Você tem o direito legal de agendar a vistoria em um horário que possa comparecer. Esteja lá, com o laudo de entrada na mão (ou no celular).

Quando o vistoriador apontar algo, olhe, verifique e argumente na hora. “Isso aqui é sujeira, passo um pano agora e sai, não é dano”. “Esse piso já estava solto, olha aqui a foto de 30 meses atrás”. A sua presença inibe exageros. O vistoriador tende a ser mais técnico e menos rigoroso quando está sendo fiscalizado pelo inquilino.

Se ele se recusar a ouvir seus argumentos, peça para que ele registre a sua discordância no próprio laudo. Não assine um laudo com o qual você não concorda sem fazer uma ressalva por escrito ao lado da sua assinatura: “Assino ciente da vistoria, mas discordo dos itens X, Y e Z pelos motivos tais”. Isso garante que você não confessou a dívida daqueles reparos.

Negociação amigável de reparos antes da entrega final

Se você identificou que realmente existem danos a serem reparados (aquele vidro quebrou mesmo, aquela parede está riscada de giz de cera), antecipe-se. Não espere a imobiliária cobrar. A tabela de preços das imobiliárias costuma ser cheia, com valores de mão de obra acima da média. Faça os reparos você mesma com seus prestadores de serviço antes da vistoria oficial.

Se não houver tempo para fazer o reparo, negocie um valor fixo de indenização (acordo pecuniário) em vez de deixar a imobiliária contratar o serviço. Peça orçamentos, apresente os seus e tente chegar num valor intermediário para descontar da caução ou pagar via boleto. Isso resolve o problema rapidamente e libera o imóvel para o proprietário, o que é interesse dele também.

Mantenha o tom da conversa sempre profissional e focado em soluções. Gritar ou ofender os atendentes da imobiliária só vai fazer com que eles endureçam o jogo e sigam a letra fria do contrato. A cordialidade, aliada ao conhecimento dos seus direitos (que você agora tem), abre portas para descontos e flexibilidade nos prazos.

Quando acionar um advogado ou a justiça é necessário

Às vezes, mesmo fazendo tudo certo, o outro lado joga sujo. Se a imobiliária estiver retendo sua caução indevidamente, cobrando valores abusivos de reforma (como trocar todo o piso por causa de um risco), ou ameaçando negativar seu nome sem justa causa, é hora de chamar reforços. Não tenha medo de buscar seus direitos.[10]

Pequenas causas (Juizados Especiais Cíveis) são ótimos para resolver conflitos de locação de valores menores, e muitas vezes você nem precisa de advogado na primeira instância. Mas ter uma consultoria jurídica especializada pode te ajudar a redigir uma notificação extrajudicial poderosa, que muitas vezes resolve o problema sem precisar de processo.

Lembre-se: o direito não socorre aos que dormem. Se você sentir que está sendo lesado, reúna todas as provas que discutimos aqui (laudos, fotos, e-mails, recibos) e busque orientação. A lei protege o inquilino de abusos, mas você precisa dar o primeiro passo para acionar essa proteção. Espero que sua devolução seja tranquila, mas se não for, agora você sabe exatamente como lutar. Boa sorte na mudança!