Você provavelmente chegou até aqui porque está com uma dúvida urgente sobre o seu imóvel alugado ou porque o contrato que você assinou parece não fazer mais sentido diante de um problema real. Eu atuo nessa área há anos e vejo diariamente pessoas assinarem papéis sem lerem ou assumirem compromissos que a própria lei não exige. Vamos conversar de forma franca, como se você estivesse aqui na minha mesa, tomando um café comigo, para desmistificar de uma vez por todas a Lei 8.245, a famosa Lei do Inquilinato.
Nós advogados sabemos que a relação entre locador e locatário é um casamento de interesses que muitas vezes termina em divórcio litigioso. O segredo para evitar o tribunal é o conhecimento prévio e detalhado das obrigações de cada lado. Não basta saber que “tem que pagar o aluguel”. É preciso entender o que compõe esse aluguel, o que acontece se o cano estourar ou se o síndico resolver pintar a fachada do prédio. A lei existe para equilibrar essa balança e proteger ambas as partes de abusos.
Preparei este material completo para que você entenda não apenas a letra fria da lei, mas como os juízes têm interpretado esses deveres nos tribunais hoje em dia. Esqueça o “juridiquês” complicado. Quero que você saia desta leitura com argumentos sólidos para negociar com sua imobiliária, com seu inquilino ou com seu proprietário. Vamos analisar cada detalhe dessa relação jurídica.
O Que Você Precisa Saber Antes de Assinar (Ou Discutir) o Contrato
Muitos clientes entram no meu escritório achando que o contrato de boca tem a mesma facilidade de prova que um contrato escrito. A realidade é bem diferente e muito mais perigosa. O contrato de locação é a lei entre as partes e ele rege sua vida moradia ou comercial pelos próximos anos. Quando você entende a estrutura desse documento, você para de ser refém de cláusulas abusivas que muitas vezes são inseridas por puro desconhecimento ou má-fé da outra parte.
A validade jurídica e a força do contrato escrito
A lei permite a locação verbal, mas eu recomendo fortemente que você jamais siga por esse caminho. O contrato escrito traz segurança jurídica e define regras que a lei deixa em aberto para as partes negociarem. Um contrato bem redigido deve conter a qualificação completa das partes, a descrição do imóvel, o valor do aluguel, o índice de reajuste e a forma de garantia. Sem isso no papel, provar que o prazo era de 30 meses ou que o índice era o IPCA e não o IGP-M torna-se uma batalha de testemunhas que raramente termina bem.
Você deve observar que cláusulas que contrariam a lei são nulas de pleno direito. Não adianta o proprietário escrever no contrato que “o inquilino é responsável por obras estruturais”. A lei diz o contrário e a cláusula será anulada pelo juiz. No entanto, ter isso escrito gera dor de cabeça e custos desnecessários. Por isso a análise prévia é vital. O contrato faz lei entre as partes, mas nunca pode estar acima da legislação federal.
Outro ponto crucial é a assinatura das testemunhas e o reconhecimento de firma. Embora não sejam requisitos absolutos para a validade do negócio entre as partes, eles transformam esse contrato em um título executivo extrajudicial. Isso significa que, em caso de calote, a execução da dívida é muito mais rápida, pulando a longa fase de conhecimento de um processo judicial. Para o locador, isso é ouro. Para o locatário, é um sinal de que a dívida será cobrada com rigor.
A vistoria de entrada como prova técnica essencial
Eu sempre digo que a vistoria de entrada é o documento mais importante depois do próprio contrato. É ela que congela o estado do imóvel no tempo. Imagine que você alugou um apartamento e a pia da cozinha já tinha um trinco minúsculo. Se isso não constar no laudo de vistoria com fotos datadas, na hora de entregar as chaves, o proprietário poderá exigir uma pia nova. E ele terá a presunção de veracidade a favor dele, pois se presume que o imóvel foi entregue em ordem.
Você precisa ser minucioso ao participar ou receber a vistoria. Abra as torneiras, teste as descargas, verifique se há tomadas funcionando e olhe atrás dos armários em busca de mofo. Não tenha vergonha de apontar defeitos. Se o laudo da imobiliária diz “pintura nova” e você vê manchas, conteste por escrito imediatamente. O silêncio nos primeiros dias após o recebimento das chaves é interpretado como aceitação total do estado do imóvel.
Para o locador, a vistoria é a garantia de que seu patrimônio não será depreciado além do desgaste natural. É comum inquilinos fazerem furos, mudarem cores de parede ou removerem acessórios. Sem uma vistoria inicial detalhada e fotográfica, cobrar esses reparos na justiça se torna quase impossível. O juiz vai perguntar: “Como o senhor prova que essa parede era branca antes?”. Se você não tiver a resposta documentada, perderá o pleito.
Prazos contratuais e suas implicações legais
A duração do contrato define os seus direitos de renovação e retomada. Na locação residencial, a “regra de ouro” é o prazo de 30 meses. A lei privilegia esse prazo e dá ao locador o direito de pedir o imóvel de volta ao final dele sem precisar justificar o motivo. É o que chamamos de “denúncia vazia”. Se o contrato for inferior a 30 meses, o locador só consegue retomar o imóvel em situações muito específicas, como uso próprio ou após cinco anos de locação ininterrupta.
Você inquilino precisa ficar atento a isso. Um contrato de 12 meses pode parecer atraente pela flexibilidade, mas ele te deixa numa posição frágil se você pretende ficar longo prazo. O locador fica “preso” por cinco anos se não tiver um motivo legal para te tirar, mas isso cria um ambiente de tensão onde ele pode tentar dificultar sua vida para que você saia voluntariamente.
Já na locação comercial, o prazo importa para o direito à renovatória. Para ter direito a renovar o contrato compulsoriamente e proteger o ponto comercial que você construiu, você precisa de um contrato escrito com prazo determinado de cinco anos (ou a soma de contratos que totalize isso). Muitos empresários perdem seus pontos porque aceitam contratos verbais ou prazos curtos indeterminados, ficando à mercê do humor do proprietário na hora da renovação.
Obrigações Inegociáveis do Locador: O Dever de Entregar e Manter
O dono do imóvel não tem apenas o direito de receber o aluguel no dia certo. A lei impõe a ele uma série de deveres que garantem a função social daquele contrato. O locador é, antes de tudo, um fornecedor de um serviço de moradia ou espaço comercial. Se esse serviço falha, a contraprestação (o aluguel) pode ser questionada. Vamos entender onde a responsabilidade do dono começa e onde ela termina.
Condições de habitabilidade e vícios ocultos no imóvel
A obrigação número um do locador é entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Isso parece óbvio, mas gera inúmeras ações judiciais. Se você aluga uma casa para moradia, ela precisa ter telhado que não chova dentro, fiação elétrica segura e encanamento funcional. Se o imóvel apresenta problemas estruturais graves logo no início, como infiltrações severas que causam mofo tóxico, o locador descumpriu sua obrigação primária.
Esses problemas são chamados de vícios ocultos. São defeitos que você não tinha como ver na visita rápida, mas que aparecem com o uso diário. Nesses casos, a responsabilidade pelo reparo é integralmente do proprietário. E não estamos falando apenas de pagar a conta. O locador deve providenciar o reparo com urgência. Se o reparo durar mais de dez dias, o inquilino tem direito a abatimento no aluguel. Se durar mais de trinta dias, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa.
Muitos proprietários tentam jogar essa responsabilidade para o inquilino alegando que “ele que está usando”. Isso é um erro jurídico crasso. A estrutura do imóvel, telhados, alicerces, redes de esgoto e fiação principal são partes integrantes do patrimônio do locador. O inquilino paga pelo uso, não pela reconstrução do bem alheio. Manter a habitabilidade é dever contínuo do dono durante todo o contrato.
A responsabilidade por impostos e taxas extras
Pela letra fria da lei, o pagamento de impostos como o IPTU e o seguro contra incêndio é responsabilidade do locador. No entanto, a lei permite que essa obrigação seja repassada ao locatário, desde que isso esteja expresso no contrato. E é aqui que mora o detalhe: tem que estar escrito. Se o contrato for omisso, o inquilino não tem obrigação de pagar IPTU.
Na prática de mercado, 99% dos contratos transferem essa despesa para o inquilino. Mas você deve conferir se o valor cobrado é proporcional ao tempo de ocupação. Se você entrou no imóvel em junho, só deve pagar o IPTU proporcional de junho a dezembro. O passivo anterior é dívida do proprietário. O mesmo vale para taxas de lixo ou taxas de incêndio cobradas pelos bombeiros em alguns estados.
Outro ponto é a taxa de administração imobiliária. Essa despesa é exclusiva do locador. A imobiliária trabalha para o dono do imóvel, administrando o bem dele. Jamais aceite um boleto onde venha discriminada a “taxa de administração” ou “taxa de boleto” para você pagar. Isso é uma prática abusiva. O custo de gestão do ativo imobiliário não pode ser transferido para o consumidor final, que é o inquilino.
O respeito à posse mansa e pacífica do inquilino
Quando o locador entrega as chaves, ele transfere a posse direta do imóvel. Isso significa que ele não pode mais entrar na casa quando bem entender. Eu já vi casos de proprietários que mantinham uma cópia da chave e entravam para “ver se estava tudo bem” enquanto o inquilino trabalhava. Isso é invasão de domicílio e é crime, além de ser uma quebra grave de contrato que gera dano moral.
O locador só pode inspecionar o imóvel mediante agendamento prévio, com dia e hora marcados, e o inquilino não é obrigado a aceitar visitas abusivas ou diárias. A vistoria periódica é permitida, mas deve ser razoável. O proprietário deve garantir que o inquilino não seja molestado por terceiros. Por exemplo, se um vizinho reclama que o muro do imóvel alugado está caindo, é o proprietário quem deve resolver essa disputa estrutural, blindando o inquilino.
Se o imóvel for colocado à venda, o inquilino tem o direito de preferência. Mas mesmo durante a venda, as visitas de compradores devem ser agendadas e respeitar a rotina de quem mora lá. O locatário não é porteiro do imóvel para ficar mostrando a casa a qualquer hora. O respeito à privacidade e à intimidade do lar é um direito constitucional que supera o direito de propriedade nesse aspecto.
Deveres Essenciais do Locatário: Muito Além de Pagar o Aluguel
Do outro lado do balcão, o inquilino assume responsabilidades sérias. Achar que pagar o aluguel em dia te dá o direito de fazer o que quiser dentro do imóvel é um mito perigoso. A lei trata o locatário como um fiel depositário de um bem valioso que pertence a outro. A negligência no cuidado com a coisa alheia pode custar muito caro no final da relação.
Pagamento pontual de aluguel e encargos
A obrigação principal é, claro, pecuniária. O aluguel deve ser pago na data estipulada. Atrasos geram multas, juros de mora e correção monetária. Diferente das relações de consumo onde a multa é limitada a 2%, na locação a multa por atraso é livremente pactuada e geralmente fixada em 10%. Isso é pesado. Além disso, o não pagamento é a via expressa para o despejo. Não existe aquela lenda urbana de que “precisa atrasar três meses para despejar”. A partir do primeiro dia de atraso, o locador já pode ingressar com a ação.
Você deve pagar exatamente como estipulado. Se o aluguel é para ser pago via boleto, não adianta fazer um PIX para a conta pessoal do dono sem avisar, pois isso pode gerar confusão e cobrança duplicada. Guarde todos os comprovantes. Se houver recusa do locador em receber (o que acontece quando eles querem forçar o despejo), você deve procurar um advogado imediatamente para fazer uma consignação em pagamento.
Além do aluguel, os encargos acessórios como luz, água e gás são de sua responsabilidade. É vital que você transfira a titularidade dessas contas para o seu nome assim que entrar. Se você sair e deixar dívidas de luz em nome do proprietário, ele poderá te cobrar isso judicialmente com juros e correção, além de poder pedir o ressarcimento por danos morais caso o nome dele vá para o SPC/Serasa por sua causa.
Uso do imóvel conforme a finalidade contratada
Se você alugou um apartamento residencial, você não pode transformá-lo em uma loja de roupas com fluxo de clientes, nem em um depósito de e-commerce. O desvio de finalidade é causa justa para rescisão contratual e despejo. O uso deve ser estritamente aquele que está no contrato. Isso protege o imóvel de um desgaste para o qual ele não foi projetado e protege o locador de problemas com o condomínio e a prefeitura.
Em locações comerciais, isso é ainda mais rígido. O alvará de funcionamento depende do imóvel estar regular para aquela atividade. Se você aluga uma sala para escritório e resolve montar uma cozinha industrial, provavelmente terá problemas com a exaustão, com os vizinhos e com a lei de zoneamento. O locador pode alegar que você está colocando o imóvel em risco.
O respeito às regras de sossego, saúde e segurança também entra aqui. Você não pode usar o imóvel para atividades ilícitas ou que perturbem a vizinhança. O “mau comportamento” antissocial do inquilino pode gerar multas condominiais que serão repassadas a ele e, em casos graves, levar à expulsão do imóvel mesmo estando com o aluguel em dia.
Manutenção rotineira e pequenos reparos
Aqui reside a maior confusão entre locadores e locatários. O inquilino é responsável pela manutenção de uso. Isso significa: trocou a lâmpada, desentupiu o vaso sanitário que entupiu pelo uso, trocou a borracha da torneira que gastou, limpou a calha. São os chamados “pequenos reparos”. Se você quebrou a janela, você conserta. Se o filho riscou a parede, você pinta.
A lei diz que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. O problema é definir o que é “uso normal”. Um piso de madeira risca com o tempo, isso é normal. Um piso de madeira arrancado ou queimado não é normal. A manutenção preventiva, como limpeza de ar-condicionado e limpeza de piscina, cabe ao inquilino, pois é ele quem está usufruindo desses itens.
Não espere o imóvel se deteriorar. Se surgir uma pequena goteira por uma telha deslocada e você não avisar nem arrumar, e isso virar uma infiltração que apodrece o armário embutido, a responsabilidade pelo armário passa a ser sua. O dever de guarda do imóvel implica em comunicar imediatamente ao proprietário qualquer dano que exija a intervenção dele e consertar prontamente o que for de sua responsabilidade.
A Batalha dos Boletos: Despesas Ordinárias vs. Despesas Ordinárias de Condomínio
O boleto do condomínio é uma caixa de surpresas. Nem tudo que está ali deve ser pago pelo inquilino. A Lei do Inquilinato faz uma distinção clara entre despesas ordinárias (custo do dia a dia) e despesas extraordinárias (investimentos e estrutura). O problema é que as administradoras de condomínio mandam tudo num boleto só e cabe a você fazer a triagem.
O que exatamente o inquilino deve pagar no condomínio
O inquilino paga pelo que ele usa para viver ali. Isso inclui: salários e encargos trabalhistas dos porteiros e zeladores, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, consumo de água e luz das áreas comuns, manutenção dos jardins, manutenção de elevadores, recarga de extintores. Basicamente, tudo que é necessário para o prédio “rodar” naquele mês.
Também entra na conta do inquilino o rateio de saldo devedor, salvo se referente a período anterior ao início da locação. Se o condomínio gastou mais água do que previu e precisa repor o caixa ordinário, o inquilino paga. As pequenas reparações nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum também são custeio ordinário.
Você precisa pedir o detalhamento das despesas. Muitas vezes vem cobrado um item genérico como “Despesas Diversas”. Você tem o direito de saber o que é. Se essas despesas diversas forem a compra de material de limpeza, ok. Se for a compra de uma nova mobília para o hall de entrada, não é com você.
O que é responsabilidade exclusiva do proprietário (Fundo de Reserva)
O proprietário paga pelas despesas que valorizam o imóvel ou repõem as condições de habitabilidade do prédio. O clássico é o Fundo de Reserva. Esse dinheiro é uma poupança do condomínio para emergências ou obras futuras. Como o dinheiro pertence ao imóvel (e não a quem mora temporariamente), o inquilino não paga Fundo de Reserva. Se vier no boleto, você deve descontar do aluguel.
Além do fundo de reserva, o locador paga: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas e empenas (isso é estética e valorização), instalação de novos equipamentos de segurança e incêndio, telefonia, indenizações trabalhistas anteriores à locação e decoração e paisagismo nas áreas comuns.
Se o condomínio decide trocar todo o sistema de interfone por um digital com câmera, isso é investimento (Capex). Quem paga é o dono. Se o condomínio decide apenas consertar o interfone velho que quebrou, isso é manutenção (Opex). Quem paga é o inquilino. Essa é a lógica que você deve aplicar para analisar cada linha do boleto.
Como identificar cobranças indevidas no boleto
A melhor forma de evitar pagar a mais é exigir o balancete mensal do condomínio. Lá estarão discriminadas as rubricas. É comum aparecerem “Chamadas de Capital” ou “Taxas Extras”. Quase sempre essas taxas são para obras ou melhorias, portanto, responsabilidade do proprietário. Mas cuidado: às vezes uma taxa extra é criada para cobrir um rombo nas contas ordinárias (inadimplência alta, por exemplo). Nesse caso, pode sobrar para o inquilino.
Sempre que chegar um boleto com valor acima da média, questione. Envie a foto para a imobiliária ou para o proprietário e pergunte: “A que se refere esta cobrança extra de R$ 200,00?”. Se for obra, fundo de obras ou fundo de reserva, deduza do pagamento do aluguel no mês seguinte ou peça um boleto separado.
Não pague silenciosamente achando que “depois resolve”. Recuperar dinheiro pago indevidamente é muito mais difícil do que negociar o não pagamento. Se a imobiliária se recusar a separar os valores, pague, mas faça uma notificação por escrito informando que o pagamento foi feito com ressalva e que o valor será cobrado/descontado futuramente.
Benfeitorias e Reformas: Quem Paga a Conta e Quem Fica com a Melhoria?
Esse é um dos temas que mais gera litígio no meu escritório. O inquilino entra, gasta dinheiro reformando a casa para ficar bonita, e depois quer o dinheiro de volta. Ou o proprietário acha que o inquilino melhorou o imóvel “de presente”. A lei divide as benfeitorias em três categorias e cada uma tem uma regra diferente.
Benfeitorias necessárias e o direito de retenção
As benfeitorias necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que ele se deteriore. Exemplo: reparo de um telhado que caiu, reforço de uma fundação, troca de uma fiação elétrica queimada. Essas obras, se feitas pelo inquilino, são indenizáveis. Ou seja, o dono tem que pagar. E mais: não precisa de autorização do dono para fazê-las se forem urgentes.
Se o proprietário não pagar, o inquilino tem o “direito de retenção”. Isso significa que ele pode continuar morando no imóvel sem pagar aluguel até que o valor do aluguel cubra o valor gasto na obra. Claro que tudo isso precisa ser muito bem documentado com notas fiscais e laudos que provem a urgência e a necessidade da obra. Não tente usar isso para uma pintura simples, pois não vai colar.
Benfeitorias úteis e a necessidade de autorização
As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, embora não sejam essenciais. Exemplos: instalar grades nas janelas, colocar um portão eletrônico, fechar uma varanda com vidro, construir uma garagem coberta. Essas obras valorizam o imóvel, mas a casa não cairia se elas não existissem.
Para ser indenizado por essas obras, você precisa de autorização expressa e por escrito do locador. Se o locador autorizou a obra e autorizou o ressarcimento, ótimo. Se ele autorizou a obra mas não falou nada sobre pagar, você tem direito a ser indenizado. Mas atenção: a maioria dos contratos de locação hoje em dia possui uma cláusula de “renúncia ao direito de indenização por benfeitorias”. O STJ já decidiu que essa cláusula é válida. Ou seja, se você assinou contrato com essa cláusula, você pode construir um palácio no terreno alugado que não receberá um centavo de volta. Leia o contrato!
Benfeitorias voluptuárias e o “levou, levou”
As voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Exemplos: um projeto de paisagismo caro, torneiras de ouro, molduras de gesso decorativas. Essas benfeitorias nunca são indenizáveis. O locador não é obrigado a pagar por seu gosto estético.
No entanto, você tem o direito de “levantar” essas benfeitorias ao final do contrato, desde que isso não destrua o imóvel. É o famoso “levou, levou”. Se você instalou um lustre de cristal caríssimo, pode tirar e levar com você, recolocando o soquete simples que estava lá. Se você construiu uma piscina, não tem como levar a piscina sem destruir o quintal, então ela fica para o dono de graça. Pense bem antes de investir em decoração fixa em imóvel alugado.
O Fim do Contrato: Rescisão, Despejo e Multas
Todo contrato tem um fim, seja pelo prazo ou pela vontade das partes. É na saída que os ânimos se exaltam. O acerto financeiro final deve seguir regras matemáticas precisas para não haver enriquecimento ilícito de ninguém.
A multa proporcional em caso de saída antecipada
Se você inquilino decidir sair antes do prazo final do contrato, você deve pagar multa. Mas essa multa deve ser sempre proporcional ao tempo que falta para acabar o contrato. É proibido cobrar a multa cheia se você já cumpriu parte do tempo. O cálculo é simples: (Valor da Multa / Meses totais do contrato) x Meses faltantes.
Por exemplo, se o contrato é de 30 meses e a multa é de 3 aluguéis, e você sai no mês 15, você pagará apenas metade da multa. Se você sai no mês 29, pagará uma fração mínima. Existe uma exceção importante: se a mudança for por motivo de transferência de trabalho determinada pelo empregador, o inquilino fica isento da multa, desde que avise com 30 dias de antecedência e apresente documento da empresa.
O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel antes do prazo, mesmo que queira pagar multa. Ele só tira o inquilino antes do prazo se houver infração legal (falta de pagamento, etc.) ou acordo mútuo. A segurança do prazo é uma garantia muito forte para o inquilino na lei brasileira.
Ação de despejo por falta de pagamento
Não se engane com a morosidade da justiça. A ação de despejo pode ser rápida, especialmente se houver pedido de liminar. Se o contrato não tiver garantia (como fiador ou caução), o juiz pode decretar o despejo em 15 dias para desocupação voluntária mediante depósito judicial por parte do dono.
Uma vez acionado judicialmente, o inquilino pode evitar o despejo fazendo a “purga da mora”. Isso significa depositar em juízo todo o valor devido, incluindo aluguéis, multas, juros e honorários de advogado. Mas cuidado: você só pode usar essa carta na manga uma vez a cada 24 meses. Se atrasar de novo nesse período, o despejo será decretado sem chance de pagamento tardio.
O despejo deixa marcas. Além de perder o teto, você arcará com as custas processuais e honorários de sucumbência, e seu nome ficará “sujo” no mercado imobiliário, dificultando muito conseguir uma nova locação decente.
Devolução do imóvel e a vistoria de saída
O momento da entrega das chaves é tenso. O imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições da vistoria de entrada, ressalvado o desgaste natural. O proprietário não pode exigir que você entregue o imóvel “novo”, mas sim “conservado”. Furos devem ser tapados, paredes sujas devem ser pintadas (se entregues pintadas de novo).
A vistoria de saída deve ser feita com a presença do inquilino. Não aceite que façam a vistoria sem você e depois mandem o orçamento. Se houver divergência, tente negociar ou contratar você mesmo o profissional para o reparo, que costuma ser mais barato que os prestadores da imobiliária.
Lembre-se: a entrega das chaves marca o fim da cobrança do aluguel. Se o proprietário se recusar a receber as chaves alegando que o imóvel não está pintado, isso é abusivo. Ele deve receber as chaves, parar a contagem do aluguel e cobrar os reparos de pintura separadamente. Ele não pode te manter como “refém” pagando aluguel enquanto discute a cor da parede. Se isso acontecer, consigne as chaves em juízo.
Espero que esse guia tenha clareado sua visão sobre seus direitos e deveres. A Lei do Inquilinato não é um bicho de sete cabeças, mas exige atenção aos detalhes. Na dúvida, antes de notificar ou responder a uma notificação, consulte um especialista. O barato de agir sozinho pode sair caro na sentença.
